Compradores y vendedores negocian los precios con medidas de superficie construida diferentes. Quien más se beneficia es el Fisco, que a través del Catastro aumenta así la Base Imponible de cuatro impuestos.
Es muy frecuente que chalets individuales y adosados en zonas residenciales de lujo tengan tres dimensiones: La que figura en el Catastro, la real y la que figura en la Escritura del Registro de la Propiedad Inmobiliaria.
Las medidas que atribuye el Catastro a gran cantidad de chalets unifamiliares y adosados suelen ser superiores a la realidad. La razón es muy simple: El Catastro utiliza técnicas de fotografía aérea y multiplica la superficie mayor por la altura, colmatando espacios vacíos como si las cubiertas, porches y otros espacios cubiertos formarán un bloque cúbico de máximos. Por ejemplo, una vivienda que tiene tejados a varios niveles, cuya superficie construida inicial era 350 m2, a la que, años después se le ampliaron los porches y aumentó a 380 m2, …figura en el Catastro con 560 m2.
Algunos avispados vendedores publicitan esos metros de más que figuran en el Catastro y así creen sustentar mejor el precio sobredimensionado al que pretenden vender. Siendo el Catastro un organismo oficial dependiente del Ministerio de Hacienda, la cosa adquiere un cierto aire de verosimilitud y si, como suele ser normal, el comprador no realiza la medición, la exageración queda bien sustentada. Además en la Escritura de Compraventa figurará que se vende “como cuerpo cierto”, es decir, como viene, tal cual, y se supone que conoce y acepta el comprador.
Si la ampliación de superficie se hizo sin la correspondiente Licencia, el avispado comprador puede tener la ocurrencia de renegociar el precio, incluso habiendo ya firmado el Contrato de Arras, alegando vicio, imposibilidad de probar caducidad de la obra y supuesto riesgo de tener que hacer frente a ulteriores sanciones Municipales… lo que suele terminar en pleito y en todo caso, en deshacer la operación de compraventa, pudiendo bloquearla hasta la aparición de la sentencia. Todo un panorama francamente poco deseable.
En otros casos, el Comprador alega que los metros de superficie que figuran en el Catastro no son reales, y se aferra a los que figuran en las Escrituras. Intenta reducir el precio en la misma proporción y la negociación se viene abajo, resultando muy difícil reconducirla.
En el terreno fiscal, la valoración catastral se basa en los precios por m2 que el Catastro atribuye a cada zona, por lo que a más superficie, mayor valor catastral y mayor Base Imponible de, nada menos, que cuatro impuestos.
- El primero, el Impuesto de Bienes Inmuebles es recurrente es, ya que se paga anualmente, una vez emitido por los Ayuntamientos.
- El segundo, el Impuesto de Patrimonio, que se paga también anualmente sobre la misma Base Imponible de la valoración catastral.
- El tercero, el Impuesto sobre la Renta, donde la valoración catastral sirve para atribuir un 3% como renta (percibida o no) que se acumula a los otros ingresos
- Finalmente, el cuarto, el Impuesto de Sucesiones, cuya Base Imponible también es el valor catastral.
Por tanto no es cuestión baladí el hecho de que el Catastro atribuya más metros a una vivienda de los que realmente tiene.
Pues, por extraño que parezca, hay una gran cantidad de propietarios de casas únicas y viviendas de lujo que no se han preocupado de mirar la valoración catastral de su chalet, pese a que los metros atribuidos figuran en los recibos del Impuesto.
Nuestro consejo a todos los propietarios es que regularicen la superficie real de sus casas en el Catastro. Eso lleva tiempo y ciertas dificultades, pero merece la pena para evitar situaciones como las que hemos descrito y otras muchas más, y sobre todo, para no pagar más impuestos de los debidos, en base a metros de superficie que nos atribuye el Catastro y que realmente, no tenemos.
Fernando De Salas.
Abogado, Agente Colegiado de la Propiedad Inmobiliaria de Madrid.
De Salas Consultores Inmobiliarios.
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