La prudencia se impone en las tasaciones hipotecarias

Las sociedades de tasación están hoy homologadas por el Banco de España, son independientes de los bancos y el cliente puede elegir la que mejor considere, sin que el banco pueda rechazarla.

Con la recuperación económica, la realidad en la que hoy nos movemos en España transcurre en un escenario regulatorio que no parece propicio a que vuelva a producirse una burbuja crediticia. Por citar algunas diferencias, en aquel entonces, las sociedades de tasación que se utilizaban para hacer la valoración de los Inmuebles, estaban participadas por cajas y bancos. A través de la Circular 3/2014 del Banco de España de 30 de julio de 2014 para fomentar la independencia de las sociedades y servicios de tasación, se ha prohibido la vinculación de éstas a las entidades financieras que conceden créditos hipotecarios y ahora las sociedades de tasación que existen en España deben ser y son, entidades independientes de bancos y cajas, no se dejan influir ni presionar por nadie y utilizan sus mejores criterios y datos reales para realizar las valoraciones de los inmuebles. Por tanto, la primera parte del proceso se realiza hoy día con absoluta independencia y profesionalidad, haciendo que el punto de partida del procedimiento de valoración de la garantía crediticia sea mucho más real.

La vigencia de las tasaciones hipotecarias es de un máximo de seis meses, lo que permite una constante adecuación a la realidad de los mercados y una permanente actualización. Cierto es, que las entidades financieras que otorgan créditos hipotecarios suelen imponer a los demandantes de hipotecas la sociedad tasadora que debe valorar su inmueble. Pero cierto es también, aunque la mayoría de los clientes no lo sepa, que al aplicarse la norma de que todas las sociedades de tasación deben estar y están homologadas por el Banco de España e inscritas en el registro existente a tal efecto, cualquier persona solicitante de un crédito hipotecario puede elegir libremente la sociedad tasadora que le parezca mejor para valorar su inmueble y el banco, le guste o no, tiene que aceptar esa valoración mientas provenga de una tasadora independiente, homologada por el Banco de España e inscrita en el correspondiente registro, como reza la normativa:

Artículo 3 bis I de la Ley 2/1981 de regulación del Mercado Hipotecario:
Las entidades de crédito, incluso aquellas que dispongan de servicios propios de tasación, estarán obligadas a aceptar cualquier tasación de un bien aportada por el cliente, siempre que, sea certificada por un tasador homologado de conformidad con lo previsto en la presente Ley y no esté caducada según lo dispuesto legalmente, y ello, sin perjuicio de que la entidad de crédito pueda realizar las comprobaciones que estime pertinentes, de las que en ningún caso podrá repercutir su coste al cliente que aporte la certificación. El incumplimiento de esta obligación se entenderá en todo caso como infracción grave o muy grave de la entidad de crédito en los términos de los artículos 5.d) o 4.e), respectivamente, de la Ley 26/1988, de 29 de julio, de Disciplina e Intervención de las Entidades de Crédito, respectivamente.

La concesión de créditos hipotecarios que se está aplicando en España es de hasta un 80% del valor de tasación en los casos de vivienda de primera ocupación, hasta un 70% en los casos de segunda ocupación y sólo del 100% en los inmuebles a la venta propiedad de los bancos, comercializados por sus empresas participadas y creadas a tal efecto. Tanto el Banco de España como los propios bancos que otorgan créditos hipotecarios ejercen una supervisión y vigilancia continua sobre las valoraciones realizadas por las sociedades de tasación cuya resultante es que se comenten ya muy pocos errores. Resuelto así el problema de la posible inflación crediticia, se evita el riesgo de que los inmuebles se vendan por encima de su valor de mercado que se mueve ya en crecimientos suaves y siempre de un dígito.

Los bancos tienen muy claro que lo suyo no es quedarse con los inmuebles que sirvieron de garantía del pago, sino cobrar las cuotas de las hipotecas. El proceso de vender inmuebles embargados, a través de las sociedades creadas a tal efecto, les supone una carga muy pesada. Podrían haber adoptado la sencilla solución de darlos en venta, desde un principio, a agencias inmobiliarias especializadas en esas zonas o en esos productos con el único coste variable del % su comisión, pero han preferido montar estructuras propias, cuya rentabilidad y eficacia parece más que cuestionable.

Los prolijos y complicados procesos de homologación de las agencias inmobiliarias colaboradoras que exigen los bancos, las exiguas comisiones ofrecidas a éstas y la ausencia de productos interesantes que nunca suelen llegar a salir al mercado, configuran un panorama muy poco estimulante para los profesionales inmobiliarios potenciales colaboradores que podrían dar salida a este verdadero atasco de producto inmobiliario en manos de los bancos. Pero eso es otra historia que tal vez abordemos en otra ocasión. Lo importante, a estas alturas, es comprender que la burbuja crediticia no parece probable en este ciclo económico y que cada vez más, la dinámica del mercado irá marcando el valor de los inmuebles en función de las preferencias del consumidor.

Fernando De Salas
Abogado y Agente de la Propiedad Inmobiliaria Colegiado
DE SALAS Consultores Inmobiliarios