La nueva Ley Hipotecaria cuyas enmiendas se debatirán en el Congreso en los meses venideros va a traer cambios relevantes que afectarán sustancialmente a los sectores financiero y de la construcción y al uso que los compradores hagan de este método crediticio originario del Derecho Romano.
Como ya reflejamos en nuestro Blog en el artículo “Las tres reglas de oro de las Hipotecas en España”, una de ellas se refería al incremento del coste real que supone actualmente realizar la cancelación anticipada. Este es uno de los aspectos en que la nueva Ley incide al abaratar este coste e incluso al promover la posibilidad de que, en justa reciprocidad el Banco acreedor solicite la devolución de la totalidad del préstamo ante determinados supuestos de impago por parte del deudor hipotecario.
Será obligatorio firmar previamente un Acta Notarial reconociendo la comprensión de los términos y condiciones de la Hipoteca.
Otro aspecto interesante es el hecho de que el adquirente prestatario deberá reunirse con el Notario tres días antes de la fecha establecida para la firma de la Hipoteca para llegar a conocer y comprender perfectamente el mecanismo, coste real, cláusulas y condiciones del crédito, debiendo firmar un acta de reconocimiento de esa perfecta comprensión de los detalles y condiciones del préstamo.
De esta manera se pretende evitar la situación de posible indefensión por la inmediatez que antes ocurría entre la lectura de la Escritura de concesión, explicaciones del Notario y la firma del préstamo, así como la alegación de un supuesto vicio en el conocimiento al no haber comprendido bien la enrevesada letra pequeña y haber caído ingenuamente en las redes del malvado Banco acreedor. Ahora, con tres días de intervalo entre el aviso notarial y la firma, también es posible que haya gente que se lo piense bien, mida mejor sus posibilidades económicas reales de futuro y se eche atrás renunciando al préstamo.
El sentido de la responsabilidad se potencia en la nueva Ley.
El principio de la responsabilidad en la concesión de los préstamos subyace en muchos artículos y con toda seguridad servirá para evitar situaciones y crisis como la mal llamada “Burbuja inmobiliaria” que debería haberse llamado “Burbuja crediticia o Hipotecaria”, ya que fue la desmedida y alocada concesión de créditos la que causó el derrumbe del sector inmobiliario.
El impacto de la nueva Ley dependerá de la percepción positiva o negativa de los potenciales prestatarios.
La previsible promulgación de la nueva Ley en la primera mitad de 2018 podría suponer también, en opinión de algunos, un cierto freno para el desarrollo del sector de la construcción que casi siempre utiliza la Hipoteca como elemento clave en el desarrollo de proyectos y venta de los inmuebles. Para otros el aumento de la confianza y transparencia, servirá de motor del desarrollo.
Otros aspectos controvertidos como las Hipotecas en divisas, encuentran aquí un nuevo tratamiento que permite su conversión a Euros.
La prudencia se impone a la hora de asumir compromisos crediticios.
En todo caso la regla número uno a la hora de adquirir un inmueble a través de un crédito hipotecario debería ser siempre la expectativa razonable de poder pagar las cuotas durante el espacio temporal que cada uno decide desplegar ante sí. Este aspecto es mucho más importante que el precio (% interés) del préstamo y el hecho de que sea barato no debe inducirnos a lanzarnos sin red.
Es muy posible que, con un modelo social de nuevo corte donde la movilidad y precariedad laboral jueguen un papel determinante para la juventud esta opte por alquilar. De ser así, se incrementaría la figura del inversor puro que utilizaría la Hipoteca para adquirir propiedades para su explotación en renta y para la reconversión y reforma de espacios en módulos más pequeños con rentas más accesibles.
¿Cómo afectará al Sector Inmobiliario de alto precio?
Para el sector residencial premium al que nos dedicamos, la nueva Ley Hipotecaria aportará claridad, transparencia y una mayor seguridad que evitará desagradables sorpresas. Por nuestra parte seguiremos atentos al desarrollo de esta nueva normativa y compartiremos con nuestros amigos y clientes nuestra visión sobre sus posibles consecuencias.
Fernando de Salas, De Salas Consultores Inmobiliarios
Abogado, Agente de la Propiedad Inmobiliaria Colegiado.
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