¿Invertir en inmuebles de lujo o en productos financieros?

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Profesionales de renombre, deportistas de élite, empresarios y hombres de negocios generan anualmente importantes rendimientos económicos. Si pueden disponer de 1 a 3 millones de Euros para invertir, los inmuebles de lujo son la mejor opción.

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La inversión en inmuebles de lujo es muy segura. Si estamos debidamente asesorados por una buena Agencia Inmobiliaria, compraremos a un precio correcto de mercado. Aquí no se suele dar el fenómeno de comprar a la baja y vender al alza en el mismo día. De hecho, tampoco suele ser la idea de quien coloca su dinero en un bien inmobiliario. Su finalidad suele ser la de invertir para tener una rentabilidad sostenida en el tiempo, mientras, en paralelo, el bien va incrementando su valor en el mercado debido al principio de la escasez en ese segmento.

La “Volatilidad” de las casas de lujo es muy baja, por no decir, cero. Cuando en las inversiones financieras se habla de volatilidad, da la sensación de que la inversión realizada se puede esfumar y quedar reducida a la nada. Es una nueva manera de referirse al riesgo de perder todo o una parte, por causa de las continuas oscilaciones de las cotizaciones en el mercado. Por eso se utilizan calificaciones de estos productos que contrapean rentabilidad y riesgo. En el sector inmobiliario las variaciones del valor son lentas y predecibles. No nos despertamos un día para descubrir que la casa en la que invertimos se ha desintegrado.

La base imponible de la inversión en inmuebles es menor.
En el sector inmobiliario la base imponible se calcula sobre el valor catastral. Es cierto que el Catastro suele imputar más metros de superficie que los reales, pero aún así, el valor por m2 que aplica es más bajo y arroja una valoración del inmueble inferior entre un 70% y un 80% del valor real de mercado. Este ahorro fiscal por menor base imponible incrementa la rentabilidad y es ventajoso respecto de la inversión en productos financieros, cuya base imponible es la propia cuantía de la inversión. En los productos financieros que priman el ahorro, tan sólo se pospone el pago del impuesto hasta el momento en que se hacen efectivos los rendimientos. Pero, antes o después se paga un % de impuestos superior al de los inmuebles que reduce la rentabilidad neta.

Una reflexión sobre la bondad de la diversificación: La globalización de las inversiones y la interrelación del mundo financiero aumenta la volatilidad, en vez de reducirla. Un paradigma indiscutido, pero no indiscutible, es la bondad de la diversificación de las inversiones financieras, para “no tener todos los huevos en la misma cesta”. Sin embargo, con el fenómeno de la globalización, cuanto más distribuidos por sectores y por países están los productos financieros, más riesgo tienen de que, en algún sitio del mundo estalle un conflicto, ocurra un desastre natural, haya actos terroristas, quiebre un Banco, una gran Corporación, se hunda una Bolsa o caiga un Gobierno.

volatilidad en mercados financieros

Nunca el mundo estuvo tan convulso e inestable en tantos sitios. Tener las “terminales” de la inversión financiera tan extendidas por todo el mundo implica la casi certeza de que en alguna parte del mundo nuestro dinero se verá afectado y mermado por acontecimientos imprevistos sobre los que no tenemos control alguno y cuya aparición resulta sorpresiva. El riesgo de la a inversión en una casa premium sólo depende del Ayuntamiento o del área de proximidad donde se encuentra. Las guerras, quiebras y desastres lejanos, no le afectan.

La transparencia en la inversión en casas de lujo es total. La compra de un inmueble debidamente asesorado por una buena Agencia Inmobiliaria, habiendolo visitado a fondo, nos aporta una clara visión de la realidad en la que invertimos nuestro dinero. En el caso de los productos financieros solemos conocer a quienes nos los presentan y asesoran, que suelen ser profesionales serios y expertos. Pero detrás de ellos hay gestores, seguramente muy buenos también a los que no vemos. Tampoco conocemos si la inversión que realizan con nuestro dinero está “motivada” por el ente emisor que les ha encargado su colocación en el mercado. La transparencia suele terminar en el primer o segundo nivel de nuestra relación y a partir de ahí, es cuestión de suerte.

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La abundancia de dinero ha hecho bajar su precio y ha llevado a que las inversiones se retribuyan con bajos tipos de interés, salvo que sean de alto riesgo. La pirámide de la población se ha invertido en los países desarrollados y hace que surjan inmensas cantidades de dinero ahorrado por las personas de edad que ya han tenido tiempo vital para ahorrar. Productos financieros de todo tipo luchan por canalizar esos ríos de dinero, mayoritariamente hacia inversiones de renta fija o renta variable en función de la calificación del cliente por su perfil de aceptación del riesgo. La simplificación de graduar la proporción entre renta fija y variable para adecuarse al perfil de riesgo establecido por el cliente, se ha materializado en una pléyade de productos financieros de todos los tipos y colores para asegurar que no quedan bolsas de clientes, “segmentos en blanco” sin cubrir.

Los precios de los alquileres tienden a subir y la LAU ha mejorado La inversión en casas premium para arrendar a expatriados y personas de altos ingresos aporta un rendimiento más alto (de entre un 3 y un 4,5%), que serían propias de inversiones financieras de alto riesgo, pero que no lo son en absoluto invirtiendo en inmuebles premium. Por otra parte, los bajos tipos de interés facilitan la obtención de créditos para comprar, lo que ayuda en el proceso de adquisición. Aunque el crédito suponga algo menos de rentabilidad, merece la pena para muchos inversores. La clave radica en su capacidad de devolución más que en el precio del dinero.

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En suma, la inversión en casas de lujo en las mejores zonas residenciales resulta muy segura, transparente y predecible, permite una buena rentabilidad y una revalorización del activo en el tiempo. La única cuestión es tener la capacidad adquisitiva para poder llevarla a cabo.

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Fernando de Salas
Abogado, Agente de la Propiedad Inmobiliaria Colegiado.

ARQANA YEARLING AUCTIONS

NEGOCIOS, POTENCIA, CULTURA Y NATURALEZA

LA CRESSONNIERE Poule d’Essai ©ZuzannaLupa-min

Con más de cien años de historia, del 19 al 21 de agosto, tendrá lugar en Deauville una de  las subastas de caballos purasangre ingleses más importantes del mundo. El establecimiento Elie de Brignac acogerá un año más la exhibición y subasta de estos titanes de cuatro patas.

La primera convocatoria fue en 1887, se presentaron más de 20 caballos por iniciativa de Gustave Lyon, casi un siglo más tarde Philippe Augier y Elie de Brignac consiguieron consolidar e impulsar la industria de la cría y la venta de estos valorados animales. Hoy en día se presentan para su venta alrededor de los 300, y la convocatoria está respaldada por la Agencia Francesa para la venta de pura sangre, Goff Francia e importantes inversores como Su Alteza el Aga Khan IV, el mayor propietario de cría de pura sangre de Francia.

Merece la pena asistir a éste evento, donde las instalaciones y  los cuidados para los caballos se extreman. Son pocos los sitios en los que estén mejor pensadas para ellos. Los caballos cuentan con todo tipo de comodidades, criadores y veterinarios velan por su bienestar. Con una alzada de hasta 1,70m y su mestizaje entre Europa y Oriente medio, otro año más las características manchas blancas de sus atléticas patas servirán para poner el punto que marca la diferencia.

 

PUNTO DE ENCUENTRO PARA LOS NEGOCIOS

Ambiance vente alezan ring ©ZuzannaLupa2-min

El sonido del trote rápido e impoluto de estos caballos encandila a una audiencia que luego puja por llevarse a casa a alguno de los potencialmente ganadores. El año pasado la estrella fue la yegua Magic Wand, vendida por 1.400.000€ a ella le siguió Alfursaan, un caballo nacido en mayo de 2015 por el que pujaron 850.000 –ambos vendidos por Manceaux. Su buen estado de salud, la minuciosidad con la que son criados y su ascendencia se ofrecen como garantía de éxito en las carreras y competiciones.

Lo cierto es que tanto las ventas como el número de caballos presentados han aumentado en los últimos dos años. El año pasado fueron vendidos más de un 75% de los purasangres exhibidos. Las reuniones se podrán llevar a cabo en salas recién reformadas con todas las comodidades, tanto en las zonas de trabajo especializadas, también en el salón llamado “el 360” –desde el que se ve perfectamente la sala de subastas  – como desde la intimidad que ofrecen dos habitaciones privadas que permiten ver cómodamente el anillo de ventas. Lo más curioso es que estos potros de un año (yearlings) que se subastan en Deauville no han ganado una carrera todavía, por lo que las ingentes cantidades de dinero que se pagan por ellos son una pura apuesta, preludio de los millones de Euros, Dólares, Yens y divisas varias que se apostarán por ellos cuando corran en los mejores Hipódromos del mundo.

LA EXCLUSIVA COSTA NORMANDA

Hôtel Royal Barrière de Deauville Credits:  © Fabrice Rambert

Francia es conocida por muchos motivos: su gastronomía, un clima agradable, su cultura y sus costas. En ésta ocasión tenemos la suerte de que se aúnen todas éstas cualidades.  Uno de los tesoros de Deauville es su ubicación y las zonas que le siguen al norte por la costa.

Conocido por ser uno de los lugares favoritos de Coco Chanel y de numerosas estrellas del cine clásico, la región normanda y sus vecinas ofrecen un sin fin de posibilidades. También se puede visitar la antigua ciudad termal de Trouville,  lugar venerado por Alexandre Dumas o Gustave Flauvert. Cabe destacar el museo Villa de Montebello, que contiene verdaderas piezas de arte de los mejores museos de la región. A éste tándem debemos sumar Honfleur, a menos de 30 minutos y cuna de los impresionistas Courbet, Claude Monet y Johann Jongkind.

 

EL MEJOR HOSPEDAJE, LA ESTANCIA PERFECTA

Hôtel Royal Barrière de Deauville Credits: ©Fabrice Rambert

Siempre en busca de la excelencia, podemos afirmar haberla encontrado en el Hotel Barrière Le Royal Deauville, sin lugar a duda una apuesta segura. Un lugar donde prima la mejor atención, y la perfección de cada detalle para que el huésped pueda sentirse relajado y cuidado en cada momento.

Los caballos están preparados, los vendedores y compradores dispuestos, y en la región ultiman los detalles para acogernos.

 

Ana Caramés

París se cita con el glamour en su Semana de la Moda

La capital francesa se vestirá de gala del 26 de septiembre al 3 de octubre para recibir, una temporada más, su Semana de la Moda, que pondrá el broche de oro al mes de pasarelas que comenzará en New York (7-14 septiembre) y visitará Londres (15-19 septiembre) y Milán (20-26 septiembre). Se trata sin duda de la cita más esperada entre los fashionistas. Un must de temporada.

Elegancia y sofisticación al alcance de los entendidos

La París Fashion Week se ha convertido en el referente mundial de la industria de la moda, y las firmas más importantes buscan formar parte del calendario para presentar sus propuestas de cara a las próximas temporadas.

Cada marca prepara minuciosamente su desfile, buscando siempre sorprender a sus invitados y tratando de poner la elegancia y la sofisticación al alcance de los más entendidos. No en vano se trata de la pasarela más crítica y a la vez aplaudida de las cuatro que conforman el calendario oficial de desfiles, siendo la que fija las tendencias que podrán verse en la calle la siguiente temporada.

 

 

De Dior a Chanel, Saint Laurent o Vuitton

El calendario de esta edición contará con platos fuertes desde el primer día, pudiéndose ver ya el mismo 26 de septiembre las propuestas de Christian Dior a las 2:30 PM e Yves Saint-Laurent a las 8:00 PM. El 27 será uno de los más completos desde primera hora, con Maison Margiela a las 11:00 AM, Lanvin a las 12:00 PM, Dries Van Noten a las 3:00 PM, Guy Laroche a las 4:00 PM o Rochas a las 5:00 PM. Chloé el 28, Loewe el 29, Elie Saab o Comme Des Garçons el 30 serán algunos de los que completarán septiembre. Pero será octubre quien se lleve todo el protagonismo con los auténticos trendsetter, de la mano de Valentino, Galliano, McCartney, Alexander McQueen, Vuitton y por supuesto y como colofón, Chanel.

 

Una estancia de lujo

París se convierte en esos días en un auténtico hervidero de modelos, invitados, estilistas, corresponsales, staff y sobre todo celebrities, que no dudan en alojarse en los hoteles más lujosos de la ciudad. El Mandarín Oriental se encuentra en el pódium de los elegidos, gracias a su privilegiada localización en el 251 Rue Saint – Honoré, en el primer distrito, a sólo un paso de las tiendas más exclusivas y con precios desde 940 euros. Hotel Plaza Athenee es otro de los que se disputan uno de los tres primeros puestos, situado en el 25 Avenue Montaigne, con habitaciones desde 780 euros. Pero sin duda el clásico entre todos es el Four Seasons Hotel George V, en plenos Campos Elíseos que podrás contemplar cada mañana si te alojas en él y con precios desde 1.090 euros.

 

Un frontrow con lo más selecto de la sociedad

Pero no hace falta asistir a los desfiles para respirar el ambiente de la moda y el glamour. La calle se convierte en una pasarela alternativa en la que se entremezclan estilos y tendencias y donde en ocasiones se esconden talentos por descubrir. Aunque es el frontrow donde se encuentra a la denominada gente guapa que visita París sólo con motivo su Semana de la Moda. Actrices como Natalie Portman, tops como Cara Delavigne o Laetitia Casta, o cantantes como Celine Dion, no pueden resistirse al encanto de la ciudad del amor cuando la moda es protagonista. París, mon amour!

Gala Mora

¿Es mejor hacer un contrato de arras o firmar directamente la escritura?

Más del 30% de los inmuebles de lujo no están actualizados a nivel del Registro de la Propiedad Inmobiliaria, cuando se ponen a la venta.

Aunque resulte sorprendente, una gran cantidad de propietarios de casas de lujo en las mejores zonas residenciales del norte de Madrid las ponen en venta sin acordarse de que no han inscrito la cancelación de cargas y gravámenes. Estas todavía figuran anotadas en el Registro de la Propiedad Inmobiliaria que da fe pública de su estado ante terceros. Se venden propiedades a las que sólo pueden acceder compradores de alto poder adquisitivo que suelen ser exigentes. Son casas únicas, singulares,  maravillosos chalets en parcelas de cuarto y de hectárea  que valen varios millones de Euros. Como no pensaban venderlas al adquirirlas, sus propietarios no sintieron la presión de tener que ocuparse de estos “trámites burocráticos” y el tiempo fue pasando… hasta que el tema cayó en el olvido.

 

Los compradores no aceptan adquirir propiedades en las que figuran anotaciones de cargas y gravámenes u ocupantes.

En esos casos, la mejor solución es hacer un contrato de arras en los que se fija el precio del inmueble estableciendo un plazo máximo para elevar a escritura pública la compraventa. Se hace teniendo en cuenta el tiempo razonable que tardará en levantarse la carga o gravamen en función de su naturaleza. Si hay ocupantes la cosa se complica y resulta esencial negociar claramente la fecha salida.

Los plazos de cancelación registral pueden ser muy variados, y en ocasiones, este problema puede ser lento y complejo, como en los casos de herencias, anotaciones preventivas de embargo, condiciones resolutorias o viviendas de protección oficial (VPO), caso este, que puede llegar a tardar seis meses.

Ventaja para el comprador: la reserva segura  de la vivienda que le gusta y tener tiempo para gestionar su hipoteca.

Para muchos compradores resulta imprescindible contar con un margen de tiempo para realizar el proceso de constitución de una hipoteca con la que financiar parcialmente la compra. En este caso el contrato de arras es el mejor instrumento para asegurar la compra. Pero hay que asegurarse previamente con el Banco de que no se le negará el crédito. Tengamos en cuenta que, a partir de una edad (década de los 70) la mayoría de los Bancos ya no conceden créditos hipotecarios, pese a que la persona tenga bienes, liquidez e ingresos para hacerle frente. El riesgo es perder las arras entregadas. También se puede solicitar al banco una tasación previa. Es muy fácil y conveniente solicitar al Banco una tasación previa antes de firmar las arras y así no arriesgarse. Nosotros lo recomendamos siempre a cualquier cliente que tenga dudas al respecto.

 

Ventaja para el vendedor:  Contar con un plazo para organizarse, encontrar otra vivienda y preparar su mudanza.

Quien vende su vivienda habitual frecuentemente necesita un tiempo para encontrar otra, más adecuada a su nueva etapa vital. Ese proceso puede llevar unos meses y la posibilidad de hacerlo desde la misma casa es importante para muchos propietarios. Si consigue encajar la salida de su casa vendida y la entrada en la adquirida, podrá hacer la mudanza directamente. Ese es uno de los aspectos clave de la negociación entre las partes, además del precio de cierre, donde la Agencia puede realizar también una mediación equilibrada para los intereses de ambas partes.

Es frecuente que hipotecas canceladas todavía figuren en el Registro de la Propiedad Inmobiliaria.

Si no se solicita al Banco acreedor que inscriba la cancelación de la hipoteca en el Registro, el Banco no procede. Aún estando ya pagada, todavía figura vigente ante terceros. En las hipotecas que están en activo, lo normal es que los propietarios desconozcan el montante todavía adeudado, que debe ser solicitado al Banco acreedor a la fecha futura en la que se desea realizar la transmisión.

Antes, los Bancos solían acudir a la Notaría y se cancelaba la hipoteca simultáneamente a la firma de la escritura de compraventa. Hoy día, son más reacios a hacerlo, lo cual complica el procedimiento, si se quiere cancelar la deuda con el dinero del pago de la compraventa.

 

En las inspecciones de la Agencia Tributaria se inscriben los embargos de bienes por el montante de la deuda tributaria reclamada a priori.

Los propietarios de estos inmuebles no siempre son conscientes de la rapidez con que la Agencia Tributaria realiza estos embargos preventivos para asegurarse el ulterior cobro de la presunta deuda. Al intentar venderla para hacer frente a la deuda tributaria pueden encontrarse con la desagradable sorpresa de que el embargo está ya inscrito en el Registro.

Las condiciones resolutorias quedan pendientes del cumplimiento de determinados requisitos, tras la firma de la escritura pública y también quedan reflejadas en el Registro. Llegado el momento en que se cumplen, es conveniente cancelarlas en el Registro. De no hacerlo, transcurridos 20+1 años el Registrador tiene la potestad, si se le solicita, de levantarla del Registro sin que sea necesario acreditar ya su cumplimiento.

Veintiún años, también para la libre cancelación de las hipotecas pagadas.

Igual ocurre con la hipotecas que se cancelaron económicamente pero cuya cancelación no se ha inscrito en el Registro. La Ley considera que, si el Banco acreedor no reclamó al deudor en ese periodo de veintiún años, el Registrador puede inscribir la cancelación a instancia de la parte interesada.

La casuística podría continuar, pero lo importante es que nos demos cuenta de la importancia que tiene lo que figura en el Registro sobre nuestra propiedad, ya que éste da fe pública ante terceros.

Realizar u contrato de arras siempre servirá para asegurar a comprador y vendedor el buen fin de la operación en tiempo y forma.  

Pero debemos intentar que no tengamos que utilizarlo porque no queda más remedio que esperar forzosamente el término de estos procesos de cancelación registral.

Si las cosas están claras y el inmueble figura correctamente, se puede firmar de inmediato el contrato privado de compraventa e ir directamente a la Notaría a elevarlo a público. Esto ahorra tiempo y es la mejor manera de cerrar la compraventa, ya que aunque el contrato de arras es un buen garante del cumplimiento de los términos de la compraventa por ambas partes, no será la primera vez que un comprador pierde las arras entregadas por no haber conseguido la financiación deseada para la compra o por haberse visto en un trance económico inesperado, que le obliga a desistir de su proyecto de adquisición.

 

Fernando de Salas.

Abogado. Agente de la Propiedad Inmobiliaria Colegiado.

Buenos tiempos para renovar piscinas

Pensamos en renovar las casas pero ¿y las piscinas? Veamos algunas claves importantes.

Condición sine qua non en las propiedades de lujo, el sector de las piscinas vuelve a sus mejores épocas y este verano se prevé que, el millón que existe actualmente en España, aumente un 28%.
No hay inmueble de lujo que se precie que no cuente con una piscina entre sus elementos principales, y no es extraño que en el paquete de peticiones que recogemos a la hora de comenzar una búsqueda de inmueble nos encontremos con que es casi un imprescindible. Y es que en nuestro sector no deja de ser un atractivo que sin duda atrae más compradores. Pero el parque del millón de piscinas que se estima existen en España, tiene una media de antigüedad de 18 años, por lo que el paso lógico, una vez superada la crisis, es optar por la reforma y renovación.

 

Números redondos

Pero, ¿cuánto puede costar? Evidentemente los presupuestos varían según dimensiones, acabados, accesorios, equipamiento, particular o residencial  y si se trata de obra nueva o reforma. Por ejemplo si nos ponemos en costes medios, ejecutar una piscina de hormigón proyectado (la que se encuentra en el 88% de los casos) particular, de medida estándar, puede rondar entre los 20.000 y los 55.000 euros. Y una reforma oscila entre los 8.000 y los 16.000, aunque la evolución de los materiales y alternativas que permiten construir en menos tiempo y a un precio más reducido también influyen en costes y duración.

A nivel consumidor se percibe una mayor preocupación por la sostenibilidad, eficiencia y ahorro en la construcción de instalaciones, así como las innegables ventajas reales de la digitalización de las piscinas para el usuario, como puede ser la automatización y la gestión del mantenimiento.

Tratamientos para mantenerla en buen estado

Son muchos los tratamientos que existen para depurar las piscinas pero dependerá de diferentes factores la aplicación de uno u otro. Atrás ha quedado el tradicional con cloro de dosificación manual, pues calcular la cantidad necesaria de cloro y ácido de forma aproximada puede acarrear problemas sanitarios y sobre todo, un gran número de complicaciones y gastos. En estos casos se puede optar por instalar una bomba que dosifique la cantidad constante necesaria, pero realmente sólo será efectiva combinada con otro tipo de tratamientos.

 

La ionización cobre plata

La empresa de tratamiento de agua Hidritec hace una valoración de los que ofrece el mercado, así podemos saber que existe la Ionización cobre plata, donde una producción adecuada de estos tres elementos, realiza una función antialgas, desinfectante y floculante, lo que aumenta el rendimiento de los filtros. No tiene un coste excesivo y resulta ideal para pequeñas piscinas exteriores.

La cloración salina

Consiste en tener sal común disuelta en la piscina y electricidad generando el equipo una corriente de cloro exenta de agentes estabilizantes y productos químicos. Su mayor ventaja es la supresión de gasto hipoclorito. Pero necesita un control de Ph, necesario en todo tratamiento basado en el cloro. La combinación de estos dos últimos tratamientos es perfecta para piscinas privadas exteriores que requieren una calidad de agua excepcional y mantenimiento reducido.

El ozono

Es la mejor opción desinfectante y elimina problemas clásicos del cloro, se trata de una inversión algo mayor pero el salto de calidad es notable. Y combinado con iones cobre plata es la mejor alternativa posible para tratar una piscina privada.

 

Las piscinas de Comunidades: Gastos y obligaciones

Disponer de una piscina también incluye otros gastos cuando hablamos de uso comunitario o residencial, en cuyo caso habrá que contratar un servicio de socorrista. No existe una normativa de carácter estatal que regule esta materia, cada Comunidad Autónoma goza de su propia regulación. Pero sí hay ciertas reglas al respecto, y si se trata de una comunidad de 30 viviendas o más, es necesaria la contratación de socorrista, de lo contrario se arriesgan a multas de hasta 60.000 euros. También si la superficie de lámina de agua se encuentra entre los 200 y 500 metros cuadrados deberá haber al menos un socorrista.

 

El mantenimiento, llenado y contratación de los servicios de un socorrista durante le época estival puede suponer un gasto medio de 4.000 euros anuales. Pero la seguridad es lo primero el aumento de ahogamientos en los últimos años ha endurecido las normas en cada Comunidad. ¡Todo sea por un baño seguro!

 

Gala Mora

La Copa del Rey de Vela, plataforma internacional de negocios

Mallorca da la bienvenida a la 36 Edición de la Copa del Rey de Vela, que tendrá lugar entre los días 29 de julio hasta el 5 de agosto.

En el entorno de una isla mágica

Dragones y tesoros, cuevas y piratas, misterio y leyenda. Mallorca esconde tantas historias como voces ancestrales que las cuentan, y los más viejos del lugar no dudan en regalar los oídos a todos los que quieran sentarse a escuchar.

Por eso no es de extrañar que la simbiosis entre la isla y el mar encuentre su mejor seña de identidad en la celebración de la Regata de la Copa del Rey que desde hace 36 años, inunda de velas las azules aguas del Mediterráneo y que en esta ocasión lo hará desde el 29 de julio hasta el 5 de agosto.

 

Consolida su crecimiento rondando los 140 equipos

Desde aquella primera edición de 1982 en la que hubo poco más de 50 participantes y que se estrenó como una prueba abierta a todas las clases en tiempo compensado, ha evolucionado y crecido hasta alcanzar su techo histórico en esta 36 Edición con casi 140 equipos de 24 nacionalidades.

La competición en tiempo real no tendría lugar hasta 2005, pero desde esa fecha no han faltado los monotipos, que ya suponen la mitad de las diez clases en que se distribuirá la flota, incluyendo catamaranes voladores GC32. Sobre esta categoría, el Presidente del Real Club Náutico de Palma, Javier Sanz, apuntó que “la principal novedad de este año es la participación por primera vez de un equipo español, liderado por uno de los regatistas con más talento de nuestro país, Iker Martínez, que navega con grímpola del RCNP”.

 

Los monotipos para 2017

Porque los que se estrenan en esta edición de 2017 son los ClubSwan50, espectaculares monotipos que hicieron su puesta de largo en la pasada edición y que eligieron la recién disputada Sail Racing PalmaVela para realizar su debut europeo.

El programa de competición contempla un máximo de 24 mangas para los GC32, 12 para los X35, Swan 45 y J80, y 11 para el resto de clases.

 

Mucho más que una regata

Pero como no sólo de navegar vive el hombre, la celebración de la Copa del Rey viene rodeada de un sinfín de actividades. Y es que la competición se ha convertido en un referente en el verano de la isla balear que se completa en tierra con una agenda social muy completa.

 

Un evento social de primer orden

A los cerca de 1500 tripulantes hay que sumarles las personalidades e invitados que se dan cita durante esos días, y que cuentan con una oferta gastronómica, musical y de entretenimiento que atrae a miembros de familias reales como la monegasca, hasta deportistas de élite o personajes del mundo de la cultura.

Tres serán los eventos clave para esta 36 Edición de la Copa del Rey. La Fiesta del Regatista by Discoteca Club de Mar – Picco Palma, la Cena de Armadores, y la ceremonia de Entrega de Trofeos que pondrá el punto y final a la edición, aunque eso será el último día 5 de agosto. Hasta entonces, la mayor de las Islas Baleares será un lugar de encuentro para muchos de nuestros clientes, abanderados de las principales empresas del país. ¡Suelten amarras!

 

Gala Mora

Las tres reglas de oro de las Hipotecas en España

Tras los escándalos de las cláusulas suelo y la controversia sobre la “dación en pago” se ha despertado la conciencia de los ciudadanos sobre la importancia de estudiar a fondo la letra pequeña de los contratos de crédito hipotecario para ser plenamente conscientes de las obligaciones y derechos que esta modalidad de crédito conlleva.

Sin embargo hay todavía muchos aspectos que no se han instalado todavía en la conciencia colectiva de los usuarios: vamos a tratar tres reglas de oro a tener muy en cuenta cuando se va a formalizar una hipoteca.

las tres reglas de oro de las hipotecas

La primera regla de oro es la de no incurrir jamás en impago de las cuotas

Si este se produce, el Banco aplica “intereses de demora” sobre la cuota o cuotas impagadas. Estos intereses suelen oscilar entre el 23 y el 29%, lo que permite multiplicar rápidamente la cantidad adeudada y engrosarla de tal manera que cada vez resultará más difícil ponerse al día y liquidarla.

A la vista de la duración del periodo del impago, el Banco se dirige entonces contra los Avalistas, si los hubiere. Si estos no respondieran de la deuda, la espiral continúa con posibles embargos a sus bienes. Esto no frena el crecimiento de la deuda, a la que se le siguen aplicando los intereses de demora. Por tanto hay que evitar, como sea, el incurrir en impago, renegociándola, buscando financiaciones alternativas, o des-invirtiendo para pagar.

La segunda regla de oro es no realizar la cancelación anticipada de la hipoteca

Aunque las cuotas sea iguales no lo es su composición

Esta opción encarece sensiblemente el coste de la hipoteca al aumentar el tipo de interés real pagado en función del capital dispuesto durante el tiempo de vigencia. El sistema de cálculo de la composición de las cuotas que se aplica en España es el llamado “Sistema francés”, consistente en que las cuotas iniciales se componen de una mayor cuantía de intereses que va reduciéndose hasta no pagar prácticamente nada de intereses en las últimas cuotas.

En el gráfico siguiente se visualiza en rojo la progresiva y decreciente proporcionalidad del pago de los intereses en la composición de las cuotas.

las tres reglas de oro de las hipotecas

A la mitad del tiempo del préstamo ya se ha pagado las tres cuartas partes de los intereses…

Tomemos como ejemplo una hipoteca de 1 millón de Euros a pagar en 10 años al 3% de interés anual. Si queremos cancelar anticipadamente transcurrida la mitad del tiempo, es decir a los cinco años, observaremos que ya habremos pagado una cuantía de intereses- de 118.091 €, (sobre el total de intereses del crédito durante los 10 años, cuyo montante es de 158.728,94 €). Es decir, que ya hemos pagado el 74,4 % de la masa total de intereses en tan solo la mitad del tiempo de duración del préstamo.

…Y se debe todavía más de la MITAD DEL CAPITAL

Pero este mismo ejercicio hay que hacerlo respecto de la devolución del capital, que en este sistema funciona al revés, devolviendo cada vez más capital, según avanzan las cuotas. Así, la cuantía de capital pagado en la 1ª cuota es de 7.156,07 mientras que en la última cuota esa cifra asciende ya a 9.631,99 € ocupando la cuasi totalidad de la cuota. A mitad del préstamo todavía deberemos 529.000 €, es decir el 53% del millón que tomamos prestado. Por tanto disponer de los 471.000 € durante esos 5 primeros años nos ha costado un interés promedio del 5%, en lugar del 3%. Si continuamos pagando las cuotas con normalidad veremos que seguir disponiendo de los 529.000€ sólo nos costará 40.637 €, es decir, un interés promedio del 0,035 %, notablemente inferior al interés que hemos pagado durante los primeros cinco años. Números cantan.

Tercera regla: No creas que al cancelar la hipoteca con el pago de la última cuota desaparece la deuda

Debes solicitar al Banco la inscripción de la cancelación de la hipoteca en el Registro de la Propiedad Inmobiliaria para que conste y para que el posible comprador constate que la casa está libre de cargas y gravámenes.

Este paso queda sin realizarse en más de la mitad de las cancelaciones porque lo habitual es creer que el Banco ya se ocupará de ello. Pues para que el Banco inscriba la cancelación, hay que solicitárselo y verificar después que lo ha hecho.

las tres reglas de oro de las hipotecas

Las hipotecas no siempre son lo que la gente cree

Vemos, por tanto, que el mundo de las hipotecas no siempre responde a las creencias generalizadas de los consumidores ni tan siquiera al mero sentido común. Hay una gran desinformación generalizada y cierta falta de cultura de los procedimientos bancarios de cobro por parte del gran público. Hay que ir a ellas sabiendo lo que son y para qué son.

Los Bancos quieren asegurar el cobro.

Es entendible que los Bancos intenten asegurarse el cobro ya que no tienen como objetivo ni la obtención en pago de las casas ni la beneficencia.

Cierto es que los Notarios cumplen bien con su obligación de advertir a los firmantes de créditos los costes de estos y las obligaciones que conllevan, pero en estas ocasiones los firmantes dan todo por bueno con tal de conseguir el crédito y aplicarlo cuanto antes.

No lanzarse sin saber los detalles exigibles por el Banco.

Como en todos los Contratos de Adhesión (y los de crédito hipotecario especialmente), hay que leerse muy bien la letra pequeña con la mayor antelación posible, pedir una simulación de la hipoteca que vamos a solicitar, sacar la calculadora y hacer números.

La hipoteca sigue siendo un medio muy adecuado para financiar la compra de una vivienda cuando hay expectativas razonables de ingresos de buen nivel sostenidos en el tiempo.

Pero el hecho de que los intereses sean bajos no debe de animar a quienes no tengan seguridad de poder hacer frente a la progresiva devolución del capital en un futuro.

Aunque el dinero cueste poco como producto, no hay que olvidar una cosa tan obvia como que las deudas hay que pagarlas en tiempo y forma porque, de no hacerlo comienza una pesadilla sin paliativos.

Fernando de Salas
Abogado, Agente de la Propiedad Inmobiliaria Colegiado.
De Salas Consultores Inmobiliarios

La Moraleja se renueva con diseños minimalistas

Se construyen nuevas edificaciones cúbicas, rectilíneas y Hi Tech comprando parcelas con casa y derribando las antiguas mansiones.

En los treinta años que llevamos operando en La Moraleja hemos visto pasar ya varias generaciones de propietarios que han ido configurando los estilos arquitectónicos de las casas y mansiones más lujosas del norte de Madrid.

disenos minimalistas la moraleja

Propietarios con edades en torno a los 70 años, ya han visto a sus hijos crecer y crear sus propios hogares. Se han quedado solos en casas de 500 a 800 m2, demasiado grandes para un matrimonio. La solución es vender y reubicarse en una propiedad más pequeña y manejable, cerca de sus hijos y nietos.

Actualmente se están terminando de vender los pocos chalets individuales que quedaban construidos entre los años 70 y 80 en parcelas de 2.500 m2 en la zona sur de La Moraleja, a precios entre 1,8 y 2 millones de €.

Aquellas casas que se hicieron con las mejores calidades de la época ya no gustan a los nuevos compradores que quieren cubos diseño minimalista con líneas rectas y grandes cristaleras.

disenos minimalistas la moraleja

Aunque compran el conjunto de casa y parcela, realmente sólo les interesa el terreno.Derriban la casa y construyen desde cero, invirtiendo otro millón de Euros en la nueva edificación. Construcciones que eran las mejores de otra época con sus maderas nobles y mármoles se convierten en escombros.

Donde estuvieron aquellas casas surgen ahora formas geométricas, cubiertas planas, fachadas revestidas de calizas blancas, elementos de acero cortén y enormes cristaleras en ventanales panorámicos. Propician el reinado de luz y los espacios abiertos con modernos sistemas de frío y calor por energía geotérmica con suelo radiante. Son para vivir en ellas, por lo que pocas de estas nuevas salen a la venta, y si salen, es por 4 millones y más.

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A partir de ahora, prácticamente agotadas las opciones de comprar casas de más de 30 o 40 años para derribo, el ticket de entrada en La Moraleja va costando cada vez más, si se quiere disfrutar de la seguridad, buenas comunicaciones, excelentes infraestructuras comerciales y de servicios y del más alto nivel de calidad de vida de la zona norte de Madrid.

Fernando De Salas.
Abogado, Agente Colegiado de la Propiedad Inmobiliaria de Madrid.
De Salas Consultores Inmobiliarios.

Vender por los metros del Catastro y comprar por los de la Escritura

Compradores y vendedores negocian los precios con medidas de superficie construida diferentes. Quien más se beneficia es el Fisco, que a través del Catastro aumenta así la Base Imponible de cuatro impuestos.

Es muy frecuente que chalets individuales y adosados en zonas residenciales de lujo tengan tres dimensiones: La que figura en el Catastro, la real y la que figura en la Escritura del Registro de la Propiedad Inmobiliaria.

vender por los metros del catastro

Las medidas que atribuye el Catastro a gran cantidad de chalets unifamiliares y adosados suelen ser superiores a la realidad. La razón es muy simple: El Catastro utiliza técnicas de fotografía aérea y multiplica la superficie mayor por la altura, colmatando espacios vacíos como si las cubiertas, porches y otros espacios cubiertos formarán un bloque cúbico de máximos. Por ejemplo, una vivienda que tiene tejados a varios niveles, cuya superficie construida inicial era 350 m2, a la que, años después se le ampliaron los porches y aumentó a 380 m2, …figura en el Catastro con 560 m2.

Algunos avispados vendedores publicitan esos metros de más que figuran en el Catastro y así creen sustentar mejor el precio sobredimensionado al que pretenden vender. Siendo el Catastro un organismo oficial dependiente del Ministerio de Hacienda, la cosa adquiere un cierto aire de verosimilitud y si, como suele ser normal, el comprador no realiza la medición, la exageración queda bien sustentada. Además en la Escritura de Compraventa figurará que se vende “como cuerpo cierto”, es decir, como viene, tal cual, y se supone que conoce y acepta el comprador.

Si la ampliación de superficie se hizo sin la correspondiente Licencia, el avispado comprador puede tener la ocurrencia de renegociar el precio, incluso habiendo ya firmado el Contrato de Arras, alegando vicio, imposibilidad de probar caducidad de la obra y supuesto riesgo de tener que hacer frente a ulteriores sanciones Municipales… lo que suele terminar en pleito y en todo caso, en deshacer la operación de compraventa, pudiendo bloquearla hasta la aparición de la sentencia. Todo un panorama francamente poco deseable.

En otros casos, el Comprador alega que los metros de superficie que figuran en el Catastro no son reales, y se aferra a los que figuran en las Escrituras. Intenta reducir el precio en la misma proporción y la negociación se viene abajo, resultando muy difícil reconducirla.

En el terreno fiscal, la valoración catastral se basa en los precios por m2 que el Catastro atribuye a cada zona, por lo que a más superficie, mayor valor catastral y mayor Base Imponible de, nada menos, que cuatro impuestos.

  • El primero, el Impuesto de Bienes Inmuebles es recurrente es, ya que se paga anualmente, una vez emitido por los Ayuntamientos.
  • El segundo, el Impuesto de Patrimonio, que se paga también anualmente sobre la misma Base Imponible de la valoración catastral.
  • El tercero, el Impuesto sobre la Renta, donde la valoración catastral sirve para atribuir un 3% como renta (percibida o no) que se acumula a los otros ingresos
  • Finalmente, el cuarto, el Impuesto de Sucesiones, cuya Base Imponible también es el valor catastral.

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Por tanto no es cuestión baladí el hecho de que el Catastro atribuya más metros a una vivienda de los que realmente tiene.

Pues, por extraño que parezca, hay una gran cantidad de propietarios de casas únicas y viviendas de lujo que no se han preocupado de mirar la valoración catastral de su chalet, pese a que los metros atribuidos figuran en los recibos del Impuesto.

Nuestro consejo a todos los propietarios es que regularicen la superficie real de sus casas en el Catastro. Eso lleva tiempo y ciertas dificultades, pero merece la pena para evitar situaciones como las que hemos descrito y otras muchas más, y sobre todo, para no pagar más impuestos de los debidos, en base a metros de superficie que nos atribuye el Catastro y que realmente, no tenemos.

Fernando De Salas.
Abogado, Agente Colegiado de la Propiedad Inmobiliaria de Madrid.
De Salas Consultores Inmobiliarios.

¿Con cuántas otras compite su casa?

Uno de los primeros servicios que proporcionamos a quienes nos confían sus casas en venta es el de tasarlas correctamente. Tras el consabido “no tengo ninguna prisa por vender”, inevitable saludo del 95% de los propietarios, les presentamos las casas que compiten con la suya en tipo de vivienda, dimensiones, localización y precio.

Esta información les ayuda a la hora de decidir el precio de venta más adecuado, porque se dan cuenta de que compiten al menos con 10 o 15 propiedades más, que ofrecen también atractivas opciones para un posible comprador.

En el mundo tecnológico y de información instantánea en el que nos movemos, el antiguo paradigma de “el pez grande se come al chico” ha cambiado por el de “el pez rápido se come al lento”. En este contexto de la rapidez de un click en un primer filtro, anunciar una casa fuera de precio equivale a una “autoeliminación” instantánea.

¿Es usted de los que desean ver su casa languidecer durante meses y años, en los portales y en las web de las agencias, mientras otras se van vendiendo porque son más atractivas, y, sobre todo, están en precio? ¿Desea ver su casa quemarse en el tiempo y recibir ofertas cada vez más bajas “porque esta casa lleva mucho tiempo en venta y no se vende”? Si es así, la fórmula no ofrece dudas: no tenga prisa por vender.

Hoy en día, todo cuesta mucho esfuerzo y vivimos todos en una continua dinámica de competitividad y rapidez. Estamos para ayudar a comprar y vender a quienes quieren realmente conseguirlo, mediando mejor entre las partes y realizando operaciones equilibradas donde hay dos ganadores. Si es usted uno de esos, nosotros somos su Agencia Inmobiliaria.

Dominique Duchesne
Directora

¿Con cuantas otras compite su casa?
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